買樓是唯一的選擇? 分析買樓租屋利與弊

對於該買樓還是該租樓的問題,有很多不同意見,主流的想法是「一定要買樓」,可能是被父母輩的觀念影響,或者看到與其租樓幫別人繳貸款,不如自己買樓,至少付出的錢,是屬於自己的,而不是別人的。在過去20-30年的時間,有不少人透過買賣房地產賺到錢,相對股票投資,我們聽到大部分人都是輸多羸少,所以買樓成為大部人投資首選。從結論來看,買樓及租樓兩者沒有絕對好與壞,今天的討論內容主是比較買樓及租屋兩者的優點缺點,以及什麼人適合買,什麼人適合租。

正所謂30而立,大部分人在這個時間點前後成家立業,結婚生小孩就需要一個「家」。這時候「樓」成為剛性需求,今日的討論亦會以「自住」的目的作為前題來討論。

客觀因素

首期(頭期款) 供款
  1. 首期(頭期款) – 買樓第一個條件就是要有首期,隨著澳門推出青年首置計劃,330萬以下樓價可做按揭最高9成(上限借264萬,反推293萬或以下才借足9成),330萬至800萬可做按揭最高8成。所以買樓的入場門檻最少要有30萬,不過以現在的樓價的說,一般正常一點的大概500萬左右,按揭做8成,首期100萬左右。300萬以下的明花真的看不下去,如果你有不同的看法,歡迎留言告訴我。
  2. 供款或租金 – 當你有首期後,第二個條件就是供款能力,假設500萬樓來計算,做8成按揭,借25年,利率2.2厘本息攤還計算,每月供款17,346元,供款佔個人/家庭收入不超過過50%,一個人供有點兒吃力,如果夫妻2人一起供,每人負擔約9000千元,要供樓理應不太難。加上正常的職涯發展,隨著工作經驗的累積,一般收入會有相應增加,前期供樓辛苦一點,5年10年後,供款壓力相對會減輕一點。而大部分人心裡最不平衡的點在於供樓付出的金錢最終是自己的,租屋是在幫別人供樓,還不如自己買,自己供。不過供樓不是1年-2年的事情,不像買衣服一樣,買錯了就扔,影響的是20年的人生,人生有幾多個十年?我們繼續看下去。
買賣按揭計算機(點擊圖片)

以上2點是硬指標,必須有足夠的經濟實力,才有選擇的權利。下面的討論的都假設正在看文章的你有能力都負擔首期及供款,才有下面討論的空間。

  1. 資金彈性 – 上述提到買樓需要準備一大筆首期,以及長達2-30年的供款人生,當供款佔家庭收入一個高百份比的情況下,會犧牲部分生活品質及儲蓄去應付每月供款,如果你心裡有一個夢想又或有一日你想辭去現在「看錢」份上的工作,租屋會給你一個彈性作出選擇,先不論成功與否,至少你還有選擇的餘地。租屋一般只需要2個月按金(押金)1個月租金上期,多出來的首期,正是一個完夢基金或者投資在其他高回報/高流動性資產上。當然也有人會覺得買樓是人生成功的象徵,夢想能當飯吃嗎?這個就是個人取捨了。對於某些人來說,買樓=強迫儲錢,正是因為流動性低,比較不會亂花錢,那買樓也是一種選擇,不過買樓強迫儲蓄不是唯一的方法,這邊就不詳述。
  2. 機會成本 – 意思是把買樓的成本,投入到其他項目所帶來的最大價值。假設首期100萬,用來創業可以為我們帶來每年最多10萬的收益,機會成本就是10萬,因為買樓所以放棄了每年10萬的收益。這個成本因人而異,每個人的能力圈不一樣,有的人擅長做生意,每年收益可以是30萬,有的人擅長投資股票,每年收益可以是20萬,也有人會把錢存在銀行每年收益2萬,前者機會成本高,後者機會成本低,前者租樓效益更大,後者選擇買樓也不會有太大的機會成本,不會損失什麼。這是幫助你做出選撢的方法之一。

除了以上的客觀因素外,每個人對「住」的要求也會不一樣,畢竟人生苦短,很多事情我們無法控制,住在一個舒適的家很重要,只是要求高與低而已。

主觀因素

  1. 居住環境要求 – 有的人只需要一個可以睡覺的地方,有的人需要一個背山靠海,無敵開陽景觀。有的人喜歡鬧區,生活機能方便,有的人喜歡幽靜。小至一個鑽孔,大至撤底改頭換面,以至是否可以養寵物,買樓一族可以掌握一切。租樓自然受到業主的限制,不過租樓可以這邊住一下,不喜歡去就搬走,挑個喜歡的再租也未嘗不可。
  2. 結婚 – 結婚是人生一個重要階段,由過去一個人做決定,到婚後因為需要顧及另一半的感受,而做一個對自己個人不是最好的決定。一個人自由自在,自己爽就好,旁人是誰?而這種一個人變成二個人,甚至是變成兩個家庭,明明可以租樓,礙於岳父岳母對自己的看法,為了娶得美人歸只好硬著頭皮買下去,或者老婆就是想要買才有安全感,那還是要尊重她吧!反正這時都候不是我說了算,嗯~好吧~只能這樣~~
結婚
  1. 心理平衡 – 有些人就是不想為別人供樓,那就只能買樓囉~沒什麼好說的~~

風險因素

買樓租樓各有不同的風險,買樓而言,需要面對利率風險、市場風險、維修保養等。而租樓則需要面對迫遷、被加租的風險等。

  1. 利率風險:做按揭供樓,利息並非一成不變,常見有最優惠利率按揭及銀行同業拆息按揭,當加息週期來臨時,利息成本會增加,供款壓力就會加大,反之同理。
  2. 市場風險:樓價不一定只升不跌,如果遇到沙士,打貪的情況再發生,短期內樓價下跌,有機會「負資產」,即使把樓賣掉,也無法清還按揭貸款,變相負債。
  3. 維修保養:樓齡比較大,相對比較容易需要維修,例如公共區域翻新、屋內有滲漏的情況,都需要業主承擔這些額外支出。
  4. 迫遷:租屋租到合適的當然最好,不過業主提前解約亦時有發生,這也無可避免,遇到好業主,當然最好,不過也是看人品。到時候又要花心力體力另覓住處,順利還好,找不到下一間合適的,又遇上無良業主、鄰居煩擾、工作忙碌、壓力大,人都崩潰。
  5. 被加租:當樓市上升,經濟好時,續約加租必然發生,不想搬的,只好硬著頭皮,畢竟你不租,業主還有下一個租客,就算搬走,搬家費不可少,也有業主會以大幅加租的方式迫遷,那只好認命吧!

總結

要選擇買樓或者租屋,第一件事你要有足夠的經濟實力,才有選擇的權利,要不然一切都只是空談,面對現實吧!看看自已想要的是什麼,要當樓奴捆綁自己2-30年在供樓上,還是有什麼想做的事,這是每個人價值觀的體現,就等於你要麵包還是選擇愛情,這是殘酷的問題。不過其實就算租樓亦不一定沒有麵包,好好學習理財投資,有沒有想過靠投資收益租屋住?彈性之餘亦不失創造財富的機會,亦是我說的機會成本。除左客觀計數外,每人對住屋都有一種不同程度的渴求,信念堅定一定要買樓就買吧,如果沒有一定要,也可以不用急,今天想住氹仔就租氹仔,明年想住豪宅也可以體驗上等人的生活,也是一種人生樂趣。最後了解一下風險在那裡,做好應對及心理準備,當真的發生就好好面對吧!最後以明花的角度來看,對買樓沒有必要性,我只需要一個還可以房間,沒有什麼太多的要求。反而資金的彈性對我來說很重要,機會成本也很高。現在買樓投資,租金回報大概在2-3%左右,存個股票買個ETF,要穩定5-6%回報也不難。再做一點槓桿,10-12%回報也不會太難。創造現金流及打造被動收入,相信再過10年,財務自由離我不遠。

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