理財學堂│如何活化資產,創造額外收入?

市場上有不少理財策劃顧問,為客戶提供活化資產的理財規劃,利用客戶自住物業,創造一筆額外的被動收入,達到活化資產的效果。很多人會想,那是騙人的吧!那有那麼好的東西。讓明花為你解讀個中原理,你可以從中得到一些啟發。

金融業的運作

開始之前我們需要了解金融業主要的收入來源有二,「利息收入」及「非利息收入」。利息收入賺的就是「利差」,銀行支付1-2%的利息,吸引一般市民存錢到銀行,銀行把收集到的資金以3-5%甚至更高的利息借需要錢的人或企業,賺的就是中間那1-3%的「利差」。而「非利息收入」範指手續費及佣金收入等。

如何活化資產?

要活化資產當中涉及2個重要元素「借貸」以及「利差」。保險公司會與銀行合作,為客人提供一條龍服務。活化資產需要有一個前題,就是該物業需要有淨值可以抵押作借貸,為了方便理解,我們把物業當作已經供好供滿,沒有任何的貸款作為前題繼續講解。利用自住物業,抵押給銀行借出一筆錢(這邊會有一筆利息支出),把借出來的錢購買一份萬用壽險(萬用壽險有利息收入),再把萬用壽險抵押給銀行(這邊又有一筆利息支出),大概借8-9成資金出來。最後把借出來的錢購買保險公司合作基金公司的基金,最熱門的就是高收益債券基金,這類基金一般每月配息,名目收益率在6-9%左右。把基金派息的部分扣除借貸利息支出的部分,就會有一筆「利差」作為被動收入,從而達到活化資產的效果。

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活化資產的風險

要利用「借貸」及「利差」去活化資產,聽起來好像不錯,本來自住房沒有任何的收益回報,現在反而多了一份收益,但我們需要承擔一點風險,以賺取中間的「利差」收益。當中包括利率風險、價格風險等。如果升息借貸成本上升,息差收窄,風險回報比率有所上升,機會成本也同時上升。如押抵資產價格下跌,因為資產風險提升,物業價值重估,可能會調整利息及貸款金額等。而抵押後再投資的資產標的也需要注意價格及派息升跌的風險,極端的情況是當基金不再派息甚至破產等情況。

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總結

房地產一般視為重資產,流動性低(即都變現速度慢),但透過向資產活化的金融操作,一定程度可以提升現金流入與報酬。透過「借貸」釋放房地產的流動性,以再投資的方式賺取「利差」,從而達到活化資產的效果。不過投資涉及風險,資產價格可升可跌,小心衡量中間的風險。

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